物管公司赴港上市熱度不減 越秀服務銷售成本增加

2018年及2019年，越秀服務營業收入由7.63億元增加至8.96億元，同時，銷售成本由5.65億元上漲至6.53億元。此外，該公司商業物業管理及運營服務營收占比較小，這從一定程度上凸顯出其商業運營能力較弱 。

進入2021年，物業管理公司赴港上市熱度不減。

據公開數據顯示，目前，已有約8家物管公司向港交所遞交上市申請，而于2021年在港股上市的物管公司中，榮萬家生活服務股份有限公司(下稱榮萬家，02146.HK)、宋都服務集團有限公司(下稱宋都服務，09608.HK)上市首日即跌破發行價，跌幅分別為8.17%、36%，表現并不樂觀。

在物業管理公司上市大潮下，越秀服務集團有限公司(下稱越秀服務，H01492.HK)也向港交所遞交了招股書。據招股書顯示，越秀地產通過完全控股的GCDChina持有該公司100%股權，而廣州越秀則通過完全控股的越秀企業間接持有越秀地產39.78%股權。由此來看，廣州越秀、越秀企業、越秀地產和GCDChina為一組該公司的控股股東。

《投資時報》研究員注意到，截至2018年末、2019年末及2020年9月底，該公司扣除應收賬款減值撥備前的應收賬款呈現連續增加的趨勢，分別為2.17億元、2.21億元及3.5億元。其中，來自關聯方的占比分別為33.73%、45.16%、60.46%，也處于連續上升通道，這也從一定程度上反映出該公司在經營過程中過于倚賴關聯方。

此外，上述時間段內，該公司整體平均應收賬款周轉日數由2018年末的67天增加至2020年9月末的100天。其中，關聯方平均應收賬款周轉日數也由85天上漲至165天。

招股書顯示，2018年及2019年，越秀服務資產負債率分別為93.2%、91%。

過于倚賴廣州越秀

越秀服務是我國物業管理服務及商業運營服務供應商，據招股書顯示，其營業收入主要由兩大業務板塊貢獻：非商業物業管理及增值服務、商業物業管理及運營服務。

數據顯示，2018年—2019年及2020年前三季度，該公司營業收入分別為7.63億元、8.96億元及7.83億元。其中，非商業物業管理及增值服務業務營收分別為4.94億元、6.03億元及5.36億元，占其各期營收的比例分別約為64.8%、67.3%、68.5%，為該公司主要營收來源。

進一步細分來看，《投資時報》研究員留意到，該公司非商業物業管理及增值服務主要包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。2018年—2019年及2020年前三季度，其物業管理服務營收分別為2.52億元、2.73億元、2.4億元，占各期非商業物業管理及增值服務業務營收的比重分別約為51.1%、45.3%、44.7%。

可以看到，上述時間段內，物業管理服務占比整體呈現出下滑趨勢，但仍為該公司主要收入來源。

《投資時報》研究員注意到，該公司物業管理服務過于倚賴廣州越秀及越秀地產及其各自的合營企業、聯營公司或其他關聯方。數據顯示，上述時間區間內，其來自廣州越秀及越秀地產及其各自的合營企業、聯營公司或其他關聯方的營收分別為2.37億元、2.57億元、2.23億元，占各期非商業物業管理及增值服務中物業管理服務營收的比重分別高達93.7%、93.8%、93.3%。

此外，該公司非商業物業在管總面積也主要來源于前述關聯方。報告期內，其來自上述各方的建筑面積分別為16216平方米、18091平方米、19383平方米，占各期期物業管理業務在管面積的比重比分別為92.9%、92.3%、85.6%。

銷售成本增加

招股書顯示，2018年—2019年及2020年前三季度，越秀服務銷售成本分別為5.65億元、6.53億元、5.34億元，而銷售成本中的員工成本及分包成本分別為3.56億元、3.95億元、3.17億元，占各期銷售成本的比重分別高達63%、60.49%、59.36%。雖然上述時間段內，其員工成本及分包成本在銷售成本中的占比有所走低，但仍為該公司銷售成本的主要部分。

以2018年及2019年為例，據該公司測算，若員工成本及分包成本上漲5%，則其期內盈利分別下降0.13億元、0.15億元;若員工成本及分包成本上漲10%，則期內盈利分別下降0.27億元、0.3億元。

《投資時報》研究員注意到，2018年及2019年，在員工成本及分包成本由5%上漲至10%的過程中，該公司期內盈利分別下降約為0.13億元、0.15億元。此即表明，每5%員工成本及分包成本漲幅，或影響該公司在0.13億元、0.15億元的基礎上翻倍損失。

可以看到，員工成本或分包成本的大幅上漲，顯然會對該公司盈利率造成不利影響，并降低其盈利能力。

此外，2018年—2019年，該公司營業收入同比增速為17.43%，銷售成本的同比增速為15.5%。在銷售成本增加的同時，其營業收入也呈現出上升的趨勢，且較銷售成本的增速高近兩個百分點，這表明銷售成本的增加對其規模擴張及營收增長也做出了一定貢獻。然而需要注意的是，通過提升銷售成本來拉動營收增長是否具備可持續性，仍需待后續業績予以觀察。 (林申)